住まいのお役立ちコラム

土地と道路の高低差は評価額にどう影響する？相続税や路線価のポイントを解説

不動産を所有されている方や、これから不動産を手に入れようと考えている方にとって、土地の形状や周辺環境は重要な要素です。
特に、道路との間に見られる高低差は、見た目だけでなく、さまざまな側面で不動産の価値や評価に影響を与えることがあります。
こうした高低差は、土地の使いやすさや、さらには将来的な相続税の評価額にも関わるため、その影響を理解しておくことは大切です。
今回は、土地と道路の高低差がもたらす影響について、詳しく解説していきます。

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土地と道路に高低差があるとどうなる

土地の利用価値に影響が出ることがある

高低差がある土地は、その状況によって利用価値が低下すると判断されることがあります。
例えば、道路よりも土地が低い位置にある場合、雨水が溜まりやすく水はけが悪くなる可能性があります。
逆に、道路よりも高い位置にある場合は、土地へ出入りするためのスロープや階段の設置が必要になったり、建築の際の造成工事に想定以上の費用がかかったりすることが考えられます。
こうした要因は、土地の使い勝手を悪くし、結果として土地の利用価値に影響を与えることがあります。

相続税評価で減額対象になる可能性がある

上記のような理由で、土地の利用価値が著しく低下していると判断される場合、相続税の計算において評価額の減額対象となる可能性があります。
国税庁が定める財産評価基本通達では、「利用価値が著しく低下している宅地」について、一定の条件を満たせば評価額から減額できる旨が示されています。
具体的には、本来の評価額から10%程度の減額が検討されるケースがあり、相続税負担を軽減できる可能性があります。
ただし、この減額が適用されるかどうかは、個々の土地の状況や高低差の程度などを総合的に考慮して判断されます。

道路との高低差が評価額に与える影響

路線価への反映状況が判断基準となる

相続税の土地評価においては、路線価が基準となることが一般的です。
しかし、高低差によって土地の利用価値が低下する影響が、すでにその路線価に織り込まれている場合があります。
もし、評価対象地が面している路線価が、周辺の状況や他の路線価との比較から、高低差による影響を考慮して設定されていると判断される場合、別途「利用価値が著しく低下している宅地」として評価額を減額することはできません。
路線価に高低差の影響がどの程度反映されているかは、専門的な知識をもって慎重に判断する必要があります。

複数道路接道時の評価方法が変わる場合がある

土地が二方向以上の道路に接している場合、通常はより有利な方（一般的に路線価が高い方）を「正面路線」として、相続税評価額を計算します。
さらに、接するもう一方の道路からの影響を加算する「側方路線影響加算」や「二方路線影響加算」といった補正が行われ、土地の評価額は高くなります。
しかし、もし正面路線との間に高低差がある場合、その路線を正面として利用することが困難であるため、本来正面路線とすべきではない方の路線を正面路線として評価額を計算し直すことがあります。
また、側方路線や裏面路線との間に高低差がある場合も、これらの路線からの加算補正が適用されず、評価額が変わることがあります。

まとめ

土地と道路に高低差がある場合、その利用価値の低下が認められれば、相続税評価額において減額の対象となる可能性があります。
しかし、高低差がすでに路線価に織り込まれている場合や、高低差の程度によっては減額が適用されないこともあります。
また、複数の道路に接する土地では、高低差の有無によって正面路線の選定や加算補正の適用が変わるため、評価額の計算方法も通常とは異なる場合があります。
このように、高低差のある土地の評価は複雑であり、個別の状況に応じた慎重な判断が求められます。
正確な評価と適切な申告のためには、専門家への相談が推奨されます。

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