住まいのお役立ちコラム

相続した空き家売却で適用される3000万円特別控除の条件とは？

相続した空き家を売却する際、税金面で有利になる特例があることをご存知でしょうか。
この特例を適用することで、譲渡所得から最大3000万円を控除できる可能性があります。
しかし、その適用にはいくつかの条件が定められています。
今回は、この特例の概要と、適用を受けるために満たすべき具体的な条件について解説します。

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相続空き家売却3000万円特別控除の適用

譲渡所得から3000万円控除

平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に、相続や遺贈によって取得した被相続人の居住用家屋（空き家）とその敷地等を売却し、一定の要件を満たす場合、譲渡所得の金額から最高3000万円まで控除できる特例があります。
この特例は、空き家の解消を促進する目的で設けられました。
なお、令和6年1月1日以降の譲渡で、相続または遺贈により家屋等を取得した相続人が複数いる場合には、各相続人ごとに控除額は2000万円となります。

相続した空き家が対象

この特別控除の対象となるのは、相続または遺贈によって取得した、被相続人が生前に居住していた家屋（被相続人居住用家屋）およびその敷地等です。
被相続人が亡くなった後、その家屋を相続した方が売却する際に適用される制度です。

空き家売却3000万円特別控除の条件

建物建築年と売却時期

この特例を受けるためには、いくつかの条件を満たす必要があります。
まず、売却する家屋は昭和56年5月31日以前に建築されたものでなければなりません。
区分所有建物（マンションなど）は対象外となります。
また、売却時期についても制限があり、相続の開始があった日から3年以内に売却を完了している必要があります。
この特例は、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡が対象期間とされています。
令和6年1月1日以降の譲渡からは、買主が譲渡後一定期間内に耐震改修や除却工事を行った場合でも、特例の適用が可能となるケースが追加されました。
さらに、相続開始直前に被相続人以外に居住している人がいなかったことも条件となりますが、老人ホーム等に入居していた場合など、一定の要件を満たせば適用が認められることもあります。

空き家状態と売却代金

対象となる家屋は、相続開始時から売却時まで、事業の用、貸付けの用、または居住の用に供されていなかった、いわゆる「空き家」の状態である必要があります。
家屋を取り壊した後にその敷地のみを売却する場合でも、一定の要件を満たせば適用可能です。
また、売却する家屋が、譲渡の時点で一定の耐震基準を満たしていること、または譲渡後一定期間内に満たすことが求められます。
これらの要件を満たしていることなどを証明するため、居住していた市区町村長が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」の提出が必要となります。
加えて、売却代金の合計額が1億円以下であることも重要な条件です。
複数回に分けて売却した場合や、複数の相続人がそれぞれ売却した場合、あるいは贈与や低額譲渡があった場合なども含めて、総額で1億円以下であるかどうかが判定されます。
また、親子や夫婦など、被相続人との間に「特別の関係がある人」への売却は、この特例の対象外となります。

まとめ

相続した空き家を売却する際に利用できる3000万円特別控除は、税負担を軽減するための有効な制度です。
しかし、適用を受けるためには、家屋の建築年が昭和56年5月31日以前であること、相続開始から3年以内（特定の期限まで）に売却すること、相続開始直前に被相続人以外に居住者がいなかったこと、売却代金が1億円以下であること、そして相続開始から売却まで空き家状態を維持していることなど、複数の条件をすべて満たす必要があります。
適用できるかどうかは、個別の状況によって判断が異なりますので、税務署や税理士などの専門家によく相談することをおすすめします。

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