住まいのお役立ちコラム

市街化調整区域とは？家を建てるための条件を解説

市街地として発展が進むエリアとは一線を画し、開発が抑制されている地域が存在します。
そうした場所では、住宅を新築したり、大規模な改修を行ったりする際に、特別な手続きや条件が求められることがあります。
なぜそのような区域が設けられ、どのような制約があるのか、また、それでも家を建てるためには何が必要なのか、その基本的な情報と、土地選びの際に押さえておきたいポイントについて解説します。

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市街化調整区域とは何をする場所

市街化を抑制する土地

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき、都市部としての無秩序な拡大を防ぐために、市街化を抑制すべき地域として指定された場所です。
具体的には、将来的な都市開発の予定がない区域や、農地、山林などの自然環境を保全すべき土地、そして都市インフラの整備が十分に進んでいない地域などが該当します。
こうした区域では、原則として住宅や商業施設などの建築行為が制限されており、開発を進めるには行政からの許可が不可欠となります。
これは、都市計画の健全な発展と秩序だった市街化を推進するという目的のために定められています。

市街化区域との違い

市街化調整区域と対比されるのが市街化区域です。
市街化区域は、住居や商業施設などを計画的に整備・開発し、都市機能の活性化を図ることを目的とした地域です。
インフラ整備も積極的に進められ、建築も原則として自由に行えます。
一方、市街化調整区域は、その名の通り市街化を「調整」し、無計画な開発を防ぐための地域であり、建築の自由度は著しく低くなります。
用途地域の指定も原則としてなく、都市部から離れた農村や田園風景が広がる地域に多く見られます。
この二つの区域区分は、都市計画における土地利用の基本的な考え方を示しています。

市街化調整区域で家を建てるには

建築許可を得る条件

市街化調整区域であっても、一定の条件を満たし、自治体の許可を得ることで住宅を建築できる場合があります。
許可を得られるケースとしては、まず、自治体の条例で開発・建築が認められている区域に該当する場合が挙げられます。
また、過去に建物が建っていた履歴のある「既存宅地」とみなされる土地での建て替えも、条件付きで認められることがあります。
ただし、これは無条件ではなく、建物の登記や課税の履歴があるかなどの確認が必要です。
さらに、農家住宅や分家住宅として、地域とのつながりや親族関係などが認められる場合も、建築が許可されることがあります。
これらの条件は、各自治体の判断基準によって詳細が異なるため、個別の確認が重要となります。

購入前の確認事項

市街化調整区域の土地を購入する際には、いくつかの重要な確認事項があります。
まず、土地の地目が宅地、農地、山林など何であるかを確認することが大切です。
農地の場合は、耕作以外の用途に転用するための許可が必要となり、必ずしも認められるとは限りません。
また、土地が市街化区域と調整区域に線引きされる以前から存在していた建物なのか、それ以降に建てられたものなのかを確認することも、建て替えや増築の際の要件に関わってきます。
さらに、住宅ローンが利用しにくいケースがあることや、電気、ガス、水道といったインフラが整備されていない場合、その整備費用が自己負担となる可能性も考慮する必要があります。
増改築やリフォームにも改めて許可が必要となる場合があるため、将来的な計画も含めて慎重に検討することが求められます。

まとめ

市街化調整区域とは、都市計画法により市街化を抑制するために指定される地域であり、原則として建築行為に制限があります。
市街化区域とは異なり、無秩序な都市拡大を防ぐために、自然環境の保全やインフラ未整備といった特徴を持つ場所です。
しかし、自治体の条例で認められた区域や、既存宅地、分家住宅などの条件によっては、住宅を建築できる可能性も存在します。
購入を検討する際は、土地の地目、過去の建築履歴、インフラ状況、住宅ローンの可否などを事前に細かく確認することが不可欠です。
不明な点が多い場合は、不動産会社や自治体の担当窓口に相談し、慎重に判断することが賢明です。

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